Ticari gayrimenkul ve yatırım idare şirketi Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Lideri ve Han Spaces İdare Heyeti Lideri Avi Alkaş, AVM’lerin günün gereklerine ahenk sağlamak zorunda olduğuna işaret ederek, kimilerinin test, imtihan merkezi ya da sarsıntı toplanma alanına dönüşebileceğini söyledi.
Sıkıntı bir süreçten geçildiğine işaret eden Alkaş, lakin şimdi korkulduğu kadar AVM ve mağaza kapanmalarının yaşanmadığını tabir etti. Yeni devirde ofis anlayışının da değişeceğini, paylaşımlı ofislerin olacağını lisana getiren Avi Alkaş ile koronavirüsün AVM’lere tesiri ive değişen ofis kültürünü konuştuk.
– AVM’ler pandemide çok gündemde. Açılsın mı açılmasın mı tartışmaları… Ekonomik olarak AVM tarafında nasıl bir tabloyla karşı karşıyayız?
Güç bir süreçten geçiyoruz. Beşerler pandemi nedeniyle kapalı yerlere giremediği için kapı girişlerinde önemli düşüşler yaşandı. Hala pandemi öncesinin kapı giriş sayılarına nazaran yüzde 60-65’lerdeyiz. Bu periyot sıkıntı. 8 ayı geride bıraktık. Artık bu 8 ayın sonrasına hazırlanmamız lazım. E-ticaret yaygınlaşıyor. Bir ekip gereksinimler erteleniyor. Kesimin bunun getirdiği yükü göğüslemesi gerekiyor. AVM’lerin bu devirde farklı gereksinimlere farklı kullanımlara gitmesi de lazım. Tahminen de AVM’lerin önüne sıhhat için test merkezleri kuracağız. Ya da imtihan merkezi olarak fonksiyon görmeye başlayacak. Tahminen paylaşımlı çalışma yerlerine dönüşecek. AVM’lerde bu çeşit işlev değişiklikleri bekliyoruz.
– Yani artık klasik bildiğimiz AVM’ler olmayacak mı?
Evet. AVM’ler toplum için gereken farklı fonksiyonlara de yer sağlayacak yapılanmaya gidiyor.
KORKULDUĞU KADAR OLMADI
– Bu 8 ayın hasar tespitini yaptınız mı?
Hala korkulduğu, telaş edildiği kadar kapanma gerçekleşmedi. AVM’lerde artık daha çok karma kullanımlı yapılar görmeye başladık. Nasıl ki kapalı çarşılar hala yaşıyorsa ve farklı farklı hizmetler içerebiliyorsa, AVM’lerin de hayatlarını sürdürmek için talebe uyumlu olarak, diğer fonksiyonları de içermesi gerekiyor.
– Bu süreçte kapananlar olur mu?
Bildiğim kadarıyla şimdi kapanan AVM ve mağaza yok. Lakin kimi perakendeciler mağazalarını açmadı. Çocuk cümbüş alanları, sinemalar açılmadı. Yeme içme ünitelerinde daha düşük kapasiteler görüyoruz. Geçmişe kıyasla AVM’lerde insanların daha az mühlet geçirdiklerini gözlemliyoruz. Beşerler temel gereksinimlerini alıp çıkıyorlar. Bu devirde açık alanları daha fazla olan AVM’lere kayış görüyoruz.
– Dönüşümü sağlayamayan AVM’ler kapanır mı?
Tabi ki. Günün gereğine ahenk sağlamak ön şart. Ticari gayrimenkuller de AVM’ler de pandeminin bir mühlet daha devam edeceği öngörüsüyle hareket edilmeli. Evet sıkıntı süreç. Uğraşa devam yeteneklerimizi konuşturacağız. Farklı kullanımlar farklı gereksinimleri gerçek cevaplandırabilmek gerekiyor. Azalan gelirlere karşılık masraf kontrolleri ehemmiyet kazanıyor. Burada AVM yatırımcısı da perakendeci de canla başla çalışıyor.
BEKLE GÖR SİYASETİ
– Kiralar konusuna hala perakendeci ve AVM yatırımcısı ortasında ortak bir lisan yakalanmadı.
Yakalanıyor bence. AVM yatırımcılarının kıymetli fedakarlıkları oldu. Kapalı olunan devir için kira alınmadı, sonrasında indirimli kiralar uygulandı. Etraftan çok da duyduğumuz davalık husus, tahliye yok. Perakendeci tahminen cezai kurala takılıyor ancak herkes günü bir biçimde kurtarma uğraşında. Birebir geminde seyahat etmenin zorluklarına birlikte göğüs germe gerçeği var. Ha eskisi kadar tahminen yatırım yapılmayacak.
– Yeni yatırım görmeyeceğiz yani?
Yatırım yapma ve geri dönüş müddetleri uzadı, zorlaştı. Şu anda 440 AVM’yi var. Tabi ki AVM yatırımları sürat kesiyor. Beklemede. Başlamış olan yatırımlar lakin tamamlanacak. Lakin çok fazla yeni yatırım iştahı görmüyoruz.
ÇIKAN YABANCI YOK
– AVM’de yabancı yatırımcı sayası da çok, şu anda Türkiye’de mutlular mı?
Şu anda kulağımıza gelen çıkış arayan bir yatırımcı yok. Önümüzdeki devirde de biraz bekle gör siyasetine şahit olacağız. Şu anda Türkiye’de bir yanda kur istikrarsızlığı bir yandan hukuksal uygulamalar, bir yandan kiralarla ilgili münasebetlerle yabancı yatırımcıların beklediklerini ve yatırım yapmadıklarını söyleyebilirim. Şimdi çıkış haberi de duymuyoruz. Zira bu periyotta değerleme yapmak da güç.
HAKSIZ BİR TELAFFUZ
– Sarsıntı toplanma alanları AVM oldu tenkitleri de var, ne diyeceksiniz?
Ben bu söylemi haksız ve yersiz görüyorum. Hiçbir AVM’ci yatırımını bir toplanma alanı üstüne kurmaz. AVM’lerin inşaatı kapsamlı ruhsatlar gerektirir. Bugüne kadar hiçbir kaçak AVM’ye denk gelmedik. İmar Barışından yararlanan AVM neredeyse yoktur.
– Pekala birtakım AVM’ler sarsıntı toplanma alanına döner mi?
Tabi ki. Bir kez artık AVM’lerin yapılma suratı azalacak. Geniş ve yeşil alanlar oluşturma uğraşları var. Burada kent planlamacılarının sorumlulukları çok kıymetli. Artan Nüfusla irtibatlı gerçek kurguların yapılması lazım. Bu çerçevede o planlamalar yapılırsa birtakım AVM’lerin işlevlerini değiştirmeleri beklenebilir. O vakit da bu çeşit hizmetlere imkan sağlanmış olur.
HANLAR GERİ DÖNÜYOR
– Koranavirüsle ofis kültürü değişiyor, yeni devirde bizi nasıl çalışma alanları bekliyor?
Konuttan çalışma uzaktan çalışmaya dönüşüyor. Artık büyük alanlı merkezi ofisi olan şirketler giderek kendilerini çalışanlarının hayat yerlerine yakın yerlerde konuşlandıracak ve paylaşımlı ofisler hayatımıza girecek. Şirketlerin bu mevzudaki arayışları hızlanıyor. Biz de Han Spaces olarak ortak paylaşımlı çalışma ofislerini kurgulamaya başladık. Uzunca vakittir beşerler kafelerde çalışmaya başlamıştı. Lakin buralar ergonomik çalışma alanları sunmuyor. Ofis üzere kurgu ve toplumsallaşmayı barındırması gerekiyordu. Hem büyük kurumsal şirketlere, hem ferdî kullanıcılara hem de KOBİ’lerin başlangıçta ofis yatırımı yapmadan şirketleri için adres ve birinci suram yeri imkanlarını sağlayacakları alanlar oluşturuyoruz.
– İsteyen herkes gelebiliyor yani bu ofislere?
Tabi. Nasıl ki bir jimnastik kulübüne üyelik oluyorsa buraya da üyelik mantığıyla muhakkak bir abonman fiyatı ödeyerek ya limitsiz ya da aşikâr saatlerle limitlenmiş formüller var. Böylelikle maliyetler düşecek ve kârlılık artacak. Biz bu işe Beşiktaş ve Levent’te başladık.
Evvelce hanlar vardı. Aslında yeni kuşak iş hanı kuruyoruz. Göz göz odalar olacak. Süratli internet irtibatı, kafeler, çektiğin fotokopi kadar parasını ödeyeceğin bir yapı. Kartlı sistemlerle giriş çıkış yapılacak.
– Bu hizmetten faydalanmak için ne kadarlık ödeme yapılması gerekiyor?
Ortalama 1500-2000 m2’lik alanlarda 1000 TL ile başlayan aylık fiyatlarla kullanma imkanı olacak. Toplantı salonları kullanıldığı kadar, çekilen fotokopi kadar ödemeler olacak. Mesela 3 bireysiniz bir şirket kuruyorsunuz, ofis kirası onun düzenlenmesi daha masraflı. Buralarda istediğin kadar kiralama da yapabileceksin. Bizim ana işimiz AVM’ler, ancak artık daha fazla çalışma alanlarına odaklanıyoruz. Var olan ofisleri de dönüştürüyoruz. Ancak tekrar de atıl duruma düşecek çok bina da var.
Cumhuriyet
